重庆大学副校长刘贵文
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2026年应着重通过利率调整等配套措施，并加强宣传引导，稳住居民手中的二手房价值。
中房报记者 许倩丨北京报道
“务实求进，提振信心。”在听完总理政府工作报告后，重庆大学副校长刘贵文向记者分享了其核心感受。他认为，这份报告不仅设定了务实的经济增长目标与举措，更坦诚地分析了当前面临的挑战与发展优势，对稳定市场预期起到了重要作用。
3月5日上午，十四届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。对于2026年房地产相关工作，报告强调，着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。
“这不仅是基于当前市场态势的精准施策，更是对房地产作为国民经济支柱产业地位的再次确认。”刘贵文表示。
展望2026年房地产市场，刘贵文作出判断：“市场有很大机会出现企稳甚至回升的态势，关键在于改善老百姓的预期，而稳定二手房市场是关键中的关键。”
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支柱地位再确认
中国房地产报：听完今年李强总理的政府工作报告，您有什么感触？
刘贵文：对于报告中关于房地产的表述，我的突出感受是“持续发力，稳定市场”。房地产被纳入重点领域风险化解的框架中，核心方向明确为“着力稳定房地产市场”，无论是政策方向还是相关措施，都强调了持续发力，以巩固市场稳定。
中国房地产报：对于“着力稳定房地产市场”这一核心方向，您如何看待这一定调的深层意义？
刘贵文：这一定调，既是对当前市场阶段性特征的精准回应，也是对房地产长期战略地位的高度确认，体现了短期应对与长期布局的统筹兼顾。
从市场表现看，2025年下半年以来，房地产市场确实出现了一些积极变化：一二手房成交量在重点城市保持稳定，部分城市新房价格出现企稳回升迹象。这表明前期政策正在发挥作用。
但我们必须清醒地看到，这种企稳的基础不够牢固，主要表现在三个方面：一是新建商品房销售面积同比下降明显；二是房地产开发投资仍处下行通道；三是二手房市场“以价换量”态势未扭转，成交价走低，这直接影响居民资产预期。
因此，提出“着力稳定房地产市场”，就是要在这个关键节点上通过政策持续发力，巩固来之不易的企稳成果，防止市场出现反复。这是一种非常务实、精准的政策安排。
这一定调再次确认了房地产的支柱产业地位，体现了党中央、国务院对房地产业的高度重视。房地产产业链条长、关联度高、带动作用强，对国民经济的平稳运行至关重要。同时，房地产也是居民家庭财富的主要载体，关系千家万户的切身利益。正因如此，中央反复强调要“着力稳定房地产市场”，这本身就是对房地产支柱地位的再次确认。
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因城施策落实联动机制
中国房地产报：政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，您认为各地该如何结合自身楼市供需、库存现状落实这一要求？
刘贵文：因城施策一直是强调的策略，体现了房地产新模式中“人、房、地、钱”协调联动的机制。各地要根据城市发展实际情况，特别是人口聚集的规模和速度，对未来的住房需求作出精准判断，以此为基础在土地供给和资金配置上予以保障。
各地楼市供需和库存的情况确实差异很大，但房地产终究是为人服务的，为人民提供居住功能和生产空间，各地首先要对自身城市发展的基本态势有清醒判断：有的城市人口聚集能力强、产业发展快，仍有大量住房需求需要供给；有的城市人口外流，就不能再盲目按照过去模式进行开发，要切实落实“人、房、地、钱”协调联动机制。
中国房地产报：政府工作报告提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，结合去年各地收储探索情况，存量房盘活的难点与破局思路是什么？
刘贵文：目前地方政府债务化解压力较大，要依靠地方财力去收储商品房用作保障房存在一定难度，这需要各地量力而行、尽力而为。同时，收储过程本身也比较复杂，涉及收储哪类商品房、选择什么区域、以什么价格收储等，利益相关方众多。若求全责备，事情很难推进。
面对新市民、社会家庭切实的保障需求，各地应抓住主要矛盾，大胆尝试，不能因噎废食或过于求全。例如，有人会问收储哪家开发企业的商品房，担心道德风险，完全可以通过招投标方式来解决。
目前，收储商品房作保障房是非常有效的稳定市场、改善供需格局的措施，而且时间节点很重要。如果因为这些问题止步不前，没有担当作为、抓大放小的做法，事情就很难办。同时，需要创新金融平台和手段，支持地方政府实实在在收购合格合规的商品房转为保障房。
目前地方政府困难，国有平台积极性不高、能力有限，导致效果有限，可以因城施策，根据各地情况，在确实有保障性住房缺口的地方积极推进。比如一线城市，深圳大概只有20%～30%的居民拥有产权住房，其他人都在租房，确实有保障需求。现在商品房不好卖，价格也可以谈，这其实是一举两得的事情。
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城市更新亟待制度突破
中国房地产报：政府工作报告将“高质量推进城市更新”置于“以人为本的新型城镇化”和“城市内涵式发展”框架下。在推进城市更新方面，您认为各地政府、部门要重点抓哪些工作？
刘贵文：当前我国城镇化已从快速发展阶段转向稳定发展阶段，城市发展从外延扩张转向内涵提升。党中央提出建设“现代化的人民城市”，高质量推进城市更新正是实现这一目标的重要抓手。
重点工作之一，是推动城市更新的市场化制度建设。当前很多项目依赖政府投入，缺乏吸引社会资本的模式，导致效率和可持续性不佳。破局之法就是进行制度改革与创新：一是土地和规划制度改革，如解决城市更新中土地性质转化、使用年限延续等问题，这是激活社会资本的关键。二是金融制度改革，探索房地产投资信托基金（REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等长期、低息的融资模式，以适应存量运营的需求，而非仅服务于此前新建商品房的高周转模式。三是建设管理制度改革，相应调整开工许可、验收及建筑标准等，因为这些制度也多是此前针对新建项目制定的。
重点工作之二，是强调全过程人民民主与决策效率的平衡。城市更新涉及居民切身利益，需要居民全过程参与，但在具体操作中（如加装电梯需要三分之二业主同意），既要贯彻民主精神，也要有便捷、高效的决策方式来解决利益协调问题，避免因少数意见而影响整体工作推进。
中国房地产报：政府工作报告提出 “深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，应如何理解 “深入推进” 的内涵？与去年提出的“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式” 相比，如何看待措辞上的变化？ 应重点抓好哪些工作？
刘贵文：今年提出“深入推进”，表明房地产发展新模式的“四梁八柱”已经搭建得比较完善，基础制度的基本方向和主要内容已经比较成熟，政策的前期研究、调研和试点工作已有良好进展。因此，当前阶段的重点是深入推动相关细则和配套制度的落地实施。
房地产发展新模式的体系框架现在已经比较清晰。在体系上，我们讲租购并举，市场和保障两个体系相互支撑又相对独立；在机制上，强调人、房、地、钱协调联动，这是因城施策和资源配置的核心；在制度上，一些主要方向也很明确，比如项目开发的准入制、融资方面的主办银行制、销售方面的现房销售制等。这一系列政策方向都已经明确，现在需要做的就是把这些制度设计落到实处。
中国房地产报：“好房子”建设已连续两年写入政府工作报告。今年在提出有序推动“好房子”建设的同时，还提出实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。您如何解读这种表述上的深化与拓展？
刘贵文：这是顺应人民群众对美好居住生活需求的供给侧改革，不仅要有“好房子”——安全、舒适、绿色、智慧，现在还强调“好服务”，这是对房地产全生命周期管理的外延拓展，兼顾了当下和长远。
这也是针对目前物业管理板块的现实和长期制度建设的紧迫需求。当前各地业主与物业公司之间的矛盾频发，反映出物业管理制度、基层社会治理结构等方面仍有待完善。因此，强调提升物业服务质量具有非常现实的紧迫意义。
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通过利率调整稳住二手房市场
中国房地产报：市场对完善公积金制度有期待，您认为改革和完善的核心方向是什么？
刘贵文：整体来看，需要“扩面普及”——尽量覆盖新市民、灵活就业人员；“跨区协同”——解决异地存取障碍；以及“使用灵活”——不仅用于买房，也可用于租房、装修等相关消费。
当下我想强调两个点：一是探索“商转公”，考虑将商业贷款转为公积金贷款，这在当前稳定房地产发展的形势下可以探索，有利于减轻居民负担。二是支持城市更新，围绕老旧小区改造中的翻修、危房改造等，加快公积金在这些领域的应用，以契合中央大力推动城市更新的方向。
中国房地产报：对于2026年房地产发展，您还有哪些新发现与新思考？
刘贵文：我还是延续之前的判断，2026年房地产市场有很大机会出现企稳甚至在一些城市回升的态势。但无论是学界还是业界，我们反复讨论一个问题：怎么让老百姓对房地产市场的预期有改善？因为稳预期是稳定房地产市场的关键。我认为，二手房价格止跌是关键。
当前各地的情况是，二手房市场“以价换量”，价格下跌持续，这影响了整个市场预期，包括对新房的预期。二手房价格不稳，会导致改善性需求延迟，挤压新房市场，进而影响房地产投资和地方土地财政，形成负向循环。
随着利率下调，在一些主要城市，租金与房价已进入合理区间，理论上二手房应具备止跌条件。因此，2026年应着重通过利率调整等配套措施，并加强宣传引导，稳住居民手中的二手房价值。只有解决了二手房的问题，才能有效实现整个市场的止跌回稳。
值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 温红妹
审读：戴士潮
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